Q:소액임차인의 우선변제권의 주요 내용은 무엇이며, 확정일자를 갖춘 임차인의
우선변제권과는 어떻게 다른가요?
A:소액임차인의 최우선변제권은 순위에 관계없이 일반채권자, 후 순위 담보 권리자는
물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 선순위 담보권자 등 모든 권리자보다
우선하여 경매 절차에서 배당을 받게 되는 것을 의미합니다.
이는 임차주택의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장
할 수 있는 대항력이나, 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 하여 경매 절차에서 순위에
따라 변제를 받게 되는 일반 임차인의 우선변제권과는 다른 개념이지요.
소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 ½의 범위
내에서 주택 임대차 위원회의 심의를 거쳐 동법 시행령으로 정하는 금액 이하로
합니다.
Q:보증금 2천만원인 소액임차인이 주택의 경매 절차에서 배당요구 시기를 놓쳐
선순위 권리자인 근저당권자가 경락대금을 모두 받아 갔다면, 위 근저당권자에게
받을 수 있었던 보증금액의 반환을 청구할 수 있을까요?
A:우선변제를 받을 소액임차인이 경매 절차에서 배당요구를 하지 못하여
근저당권자가 소액임차인이 받아야 할 임차보증금 금액까지 모두 배당을
받았다면 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액임차보증금의 범위
내에서 부당이득 반환 청구를 할 수 있습니다.
Q:임차주택이 경매 청구 되었을 때 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야
하나요?
A:임차주택에 대하여 경매 절차가 진행 중인 경우 임차인은 최우선변제권을
증명할 수 있는 자료(임대차 계약서 사본, 주민등록등본 등)를 첨부하여
경매 법원에 권리신고 및 배당요구를 합니다.
경매 절차가 개시되면 법원은 최우선변제권의 범위 등을 확정하기 위하여
집행관에게 임대차 조사보고명령을 하고 그 결과를 토대로 임차인들에게
배당요구 통지서를 송부하여 권리신고 및 배당요구에 필요한 안내를 하며,
경매기 일 역시 통지해주고 있으므로 그 안내에 따르면 될 것입니다.
-출처 공인중개사협회-
