Q:우선변제권의 의미와 그 요건은 무엇인가요?
A:우선변제권이란 대항요건(주택 인도+전입신고)과 임대차 계약서상
확정일 자를 갖춘 임차인은 경매나 공매되더라도 후 순위 권리자(저당권자 등)
및 기타 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 권리를 말합니다.
※임차권은 일반적으로 채권이므로 저당권자 등의 담보권자가 우선 배당을
받은 후에 배당금이 남으면 채권자들이 그 채권금액에 비례하여 배당을
받게 되나, 위의 요건을 갖춘 임차인은 확정 일자를 기준으로 저당권자와
선후를 따져서 후 순위의 담보권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있게
됩니다.
Q:보증금 1억 원에 2년 기간으로 임대차계약을 체결하고 거주 중 1억
5천으로 증액하기로 한 경우 1억 5천만 원 전액 저당권자보다 우선변제
받을 수 있나요?
A:임대차계약이 갱신된 경우에도 기존에 확정일자를 갖춘 경우에는
종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있지만
증액이 되었을 경우에는 증액 부분에 대해서는 우선변제를 받을 수
없습니다. 그래서 증액 부분만에 대해 확정일자를 따로 받아야 합니다.
Q:임차한 주택에 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명일 경우 임차권자들과
저당권자의 배당 순위는 어떻게 되나요?
A:
임차인들은 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 날의 선후에 의하고, 저당권자는
저당권 설정일을 기준으로 하여 순위가 결정되게 되므로 그 순위에 따라 선순위
자가 경락대금에서 먼저 채권액을 모두 배당받고 남는 것이 있으면 후 순위 권리
자에게 배당됩니다.
Q:임대차 기간이 만료되었으나 보증금을 돌려받지 못하자 보증금 반환 청구소송을
제기하여 확정판결을 받았습니다. 임차주택에 대하여 임차인이 경매를 신청하는
경우에 우선변제권을 상실하게 되나요?
A:"주택임대차보호법" 제3조의 2 제1항은"임차인이 임차주택에 대하여 보증금
반환 청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는
경우에는 "민사집행법"제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의
제공을 집행 개시의 요건으로 하지 아니한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이러한
경우에 임차인은 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있으며, 임차인이 신청한
경매 절차에서도 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
-출처 공인중개사협회-
임대차 보호법은 임차인을 위한 법이므로 알아두시면 많은 도움이
될 수 있습니다.
요즘 역전세/깡통전세 말이 많은데, 임차인의 권리를 확실히 아신다면
혹시 생길 수 있는 불이익을 예방할 수 있겠죠!!!
